卖方解约权被扩大

这里举两个例子：

1、《XXX商品房认购书》中有这样的规定：“若乙方自支付定金之日起十日内未能按时签订《商品房买卖合同》并交齐首付款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并且不退还定金。”

2、《XXX认购协议》中规定，“乙方应在X年X月X日之前，来XX处签订《商品房买卖合同》，逾期视为违约，且甲方不会另行告知，本协议到期作废。”

上面这两个条款就是典型扩大了甲方(通常是开发商)解约权的例子，根据《合同法》规定，合同签订或解除须建立在双方自愿的基础上，任何一方不能单方面扩大自己解约权。而且在商品房交易过程中，买方如果出现延迟履行债务的情况，卖房应及时催告，如仍未能履约，才能解约。

另外，像“未能按时签订”类似表述也不合理，未能按时签订可能受多种因素影响，有些不可抗力外因无法预知，显然不能由购房者承担违约责任。

滥用免责权

免责权也是被开发商滥用的权利之一，这种滥用经常是通过扩大不可抗力范围的方式实现的。

一般认为，不可抗力因素通常是指下面三类：

1、自然灾害。这是典型的不可抗力，当事人责任应被免除;

2、政府行为。所谓政府行为，指的是政府出台的新政策、法律和行政措施导致原有合同无法履行。

3、异常社会事件。这属于不可预知事件，也属于不可抗力。

也有部分开发商将下面两种条款列入不可抗力因素：

1、施工出现重大技术难题或困难不能及时解决;

2、市政配套跟不上开发进度。

不过在业内人士看来，上面这两条难以成为“不可抗力因素”。施工技术问题是开发商所能预见的，如果难以解决，也应该是开发商所需承当的责任，不能认定为不可抗力因素。同理，市政配套工程有其程序性特点，作为开发商是有能力在规划初期预见到的。

即使是确实是因“不可抗力”出现违约情况，开发商也需须做到以下两点：

1、必须限期提供证明，证明不可抗力事件确实发生了;

2、履行了义务。在不可抗力事件发生后，开发商履行了“及时告知”和“采取措施补救”的义务。

违约惩罚不平等

在房产交易中，主合同是政府部门为了规范商品房交易制定的制式文本，能确保买卖双方对等的权利和义务。在实际操作中，开发商都会通过补充协议的形式来保证自己的优势。比如买房延期交购房款的违约责任和开发商延期交房的违约责任通常就不一样。